このブログは「未経験だけども民泊を始めたい！！」という方にぜひ読んでもらいたいです。
「とりあえず最低限これをやれば民泊を始められるよっ！」というテーマで、【民泊のはじめ方】をお伝えしていきます！小学校教員を辞めて、勢いと気合で民泊をはじめた私の経験を踏まえて、初心者の方にも分かりやすいように説明していきます。
今回は、【事前準備編】です。
外国人観光客の増加で民泊需要も増加している今、民泊を始めようかと考えている方も増えていることだと思います。
「このチャンスを逃さず、はやく始めたい！」と気持ちを高ぶらせている方も読者の中にはいるのではないでしょうか。
焦りは禁物です。事前準備めちゃくちゃ大事です。
正直に言うと、民泊は「新法民泊」か「特区民泊」であれば想像以上に簡単に始められます。
だからこそ、事前準備が本当に大事です。
事前準備をおろそかに、勢いではじめてしまうと「あれ、民泊始められたけど、予約が思うように入らないな…」なんてことに。
持ち家で行うならまだしも、物件を借りて民泊を行うならば継続していくことが難しくなります。
事業として継続していくために民泊を始める前には最低限これだけはやっておこうという［事前にしておくべきこと（事前準備）］をご紹介します。
最低限やるべき４つの事前準備
- 民泊の運営方式を決める
- どの地域で行うかを決める
- 候補の地域の用途地域を調べる
- 保健所、消防署へ事前相談をする
以上の４つが「これだけは絶対やっておいて！」というものです。
１つずつもう少し詳しく説明していきます！
【１】民泊の運営方式を決める
「民泊」といっても３種類の運営方式があります。
それぞれ”超ざっくり”違いを紹介します！
【①簡易宿所（旅館業法）】
- ３６５日営業可能
- 消防設備など規制が様々あり、開業までの必要資金が３つの中で一番かかる
- クリアすべき条件が３つの中で一番多く、許認可を得るハードルが一番高い
【②特区民泊（国家戦略特別区域法）】
- ３６５日営業可能
- ただし、最低宿泊数が２泊３日以上という制限がかかることも
- 特区民泊ができる地域は限られている
【③新法民泊（住宅宿泊事業法）】
- 年間180日までしか営業できない
- 書面で申請するだけで許認可が得られる
3種類それぞれのメリット、デメリットがあります。
「新法民泊」「特区民泊」は始めるまでのハードルが低いです。その代わり、営業日数や宿泊日数に制限がかかります。「簡易宿所」は、営業日数や宿泊日数に制限がありませんが、許認可を得るまでのハードルが高いです。
この3つを比較して、自分の運営方法に最も合うものはどれかをまずは考えましょう。
【２】どの地域で行うかを決める
持ち家など、すでに自分が所有している物件で行う場合は必要ありません。【３】へ読み飛ばしてください。
これから、物件を取得しよう、借りようという方はどの地域で行うかのリサーチをしましょう。
私が住む大阪府でいうと、
- 観光地でもある大阪市内（梅田や難波）の近くでするのか
- 空港からのアクセスを考えて、関空や伊丹空港の近くにするのか
- 新幹線からのアクセスを考えて、新大阪駅の近くでするのか
- ユニバーサルスタジオジャパンの近くにするのか
- あえて、市内から外れた郊外でするのか
「どこでするか」の案は色々出ると思います。
地域の候補が出たら、エアビやブッキングドットコムを使って、以下の３点を調べましょう。
- その地域には他に何軒ぐらい民泊を行っているのか
- その他の民泊の予約状況（どれぐらい予約がはいっているのか）
- その他の民泊のゲストからからの口コミ（どういう点で喜ばれているのか）
候補の地域に他に民泊を行っている家がない場合は、そもそも需要がない（少ない）可能性があります。
また、民泊を行っている家があっても需要が少なければあまり予約が入っていないケースもあります。
「始めてみたものの、立地が悪くて予約が入らない」なんてことにならないようにしっかりリサーチしましょう。
その他の民泊のゲストからからの口コミを見ることも大事です。なぜかというと、口コミからゲストの方々がどういう点でその民泊を利用しているのかが分かるからです。
アクセスがいいから選んだのか、家の特徴（古民家など）から選んだのか、はたまた他の特徴やサービスがあるのか（ツアーなども提供している）。
もし仮に、自分が民泊を始めようと思っている地域に予約が安定して入っている民泊があるとしても、そこが「古民家」であることで選ばれているのであれば、古民家ではなく現代的な物件で民泊を始めても思うように予約が入らないかもしれません。
このような点に気をつけて、地域を決めるようにしましょう。
【３】候補の地域の用途地域を調べる
地域の候補が決まれば物件探しが始まりますが、民泊はどの物件でも始められる訳ではありません。
対象となる物件がどの用途地域にあるのかが重要なポイントとなってきます。
用途地域とは、建築できる建物の種類、用途の制限を定めたルールのことです。
民泊の運営可能地域は法律で決められていて、営業不可の地域にあると、どれだけ施設を整えても、民泊の営業はできません。
すでに所有している物件で民泊を始めようという方も、所有している物件の用途地域を必ず調べてから準備を進めるようにしてください。
用途地域は国土交通省か市町村のサイトで調べることができます。市役所に問い合わせて調べることも可能です。
| 第一種低層住居専用地域 | 第二種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第二種住居地域 | 準住居地域 | 近隣商業地域 | 商業地域 | 準工業地域 | 工業地域 | 工業専用地域 | |
| 旅館業民泊 | × | × | × | × | ▲ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × | × |
| 特区民泊 | × | × | × | × | ▲ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × | × |
| 新法民泊 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
【４】保健所、消防署へ事前相談をする
物件の所在地の用途地域を調べて、民泊ができる地域であることが確認できたら、保健所や消防署にも事前相談をしに行くようにしましょう。
事前相談は、届け出先である保健所や自治体の生活衛生課、消防署など各所で行います。
事前相談をすることで「え、知らなかった！」というトラブルを防ぐことができます。
また、必要以上に設備にお金をかけてしまったり、設備が不足していて許認可を得られるまでの期間が延びてしまったなどの無駄を省くことにも繋がります。
例えば、民泊の許認可を得るためには消防法令適合通知書を取得する必要があるのですが、消防法については、延床面積で基準が設定されています。なので、自分の物件の面積だとどの消防設備が必要なのかを確認しておくといいでしょう。面積が小さい場合は火災報知器が家庭用でもいいケースもあります。
自治体によって条例の内容がさまざまであるため、事前に相談しながら準備を進めていくようにしましょう。
まとめ
今回は、最低限やるべき４つの事前準備について説明しました。
- 民泊の運営方式を決める
- どの地域で行うかを決める
- 候補の地域の用途地域を調べる
- 保健所、消防署へ事前相談をする
４つともに、どれもかかせないものです。
民泊を始めるだけでなく、継続して収益を得ていくためにも事前準備をしっかり行うようにしてください！
「何事も準備が９割」という言葉もあります。
私は何事も「スピード命」の行動派ですが…（笑）
そんな私でも、今回挙げた４つは必ず行ったほうがいいと本気で思うことなのでぜひ参考にしてください！
今後も、「とりあえず最低限これをやれば民泊を始められるよっ！」というテーマで、【民泊のはじめ方】をお伝えしていきますので、ぜひ他の記事も読んでみてください。
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