このブログは「未経験だけども民泊を始めたい！！」という方にぜひ読んでもらいたいです。
「とりあえず最低限これをやれば民泊を始められるよっ！」というテーマで、【民泊のはじめ方】をお伝えしていきます！小学校教員を辞めて、勢いと気合で民泊をはじめた私の経験を踏まえて、初心者の方にも分かりやすいように説明していきます。
今回は、【物件決定後編】です。
民泊を行う物件が決まったら行うべきことについて、大まかな流れを説明していきますね！
では、さっそく確認していきましょう！！
開業までの大まかな流れ
民泊を始めるためにするべきことは大きく以下の４つです。
- 許可申請・届出の提出
- リノベーション・必要設備の準備
- 料金設定や規約の作成
- 民泊サイトへの登録
では、１つずつ説明していきます！
【１】許可申請・届出の提出
宿泊施設の運営は「旅館業法」で定められており、民泊も宿泊施設に該当します。
そのため、許可を得ずに物件を民泊として貸し出し、宿泊料金を取ることは違法です。
民泊を始めるためには、事前に申請して許可を得て運営しましょう。
民泊には、旅館業として実施する「旅館業民泊」と、特定の自治体で許可を受けて運営する「特別民泊」、届出を出せば始められる「新法民泊」の3種類があります。
それぞれ許可申請や届出の方法が変わります。
特別民泊は自治体ごとに運営できる地域が決まっており、2泊3日以上の利用に限定されています。
そのため、少しイレギュラーな形態です。
今回の記事では「旅館業民泊」と「新法民泊」について説明します。
旅館業民泊は、ホテルや旅館などと同じような形態で運営できる民泊です。
年間の営業可能日数に制限がない分、自治体の許可を取る必要があり、運営ハードルが高いです。
旅館業民泊を始めるためには、民泊登録要件を満たしているかを「建築指導課」「開発審査課」で行い、その後保健所への申請が必要です。申請時には以下のような書類が必要になります。
- 登記事項証明書
- 状況見取り図
- 配置図・平面図
- 構造設備の仕様図
- 仕様承諾書
- 水質検査成績書
- 土地・建物登記簿謄本
- 検査済証
新法民泊の基礎となる民泊新法では、「人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が1年間で180日を超えないものをいう」という180日ルールが制定されています。つまり、新法民泊の場合は年間で民泊として営業できる日数は180日までと決まっているのです。
新法民泊はこのように制限がありますが、届出をして許可が降りればすぐに運営できます。
届出は、ポータルサイトと保健所のどちらでも行うことができます。
届出にあたって、以下のような書類が必要です。
- 商号、名称または氏名及び住所
- 役員の氏名（法人の場合）
- 法定代理人の氏名・住所（未成年者の場合）
- 住宅の所在地
- 住宅宿泊管理業者の商号など（管理業者に委託する場合）
- 住宅図面
- 誓約書
届出書は、ポータルサイトからダウンロードすることが可能です。
【２】リノベーション・必要設備の準備
ゲストが快適に過ごせるように環境を整えることも必須です。
古い家を買って行う場合などにはトイレを和式から洋式に変えるなどのリノベーションをする必要もでてきます。初期費用をかけすぎるのは禁物ですが施設の写真を見たときに「あ、ここ泊まってみたいな」と思われるように整えることはとても大切です。
特に、トイレ、お風呂、洗面所など水回りは清潔さを大事にしたいですね。水回りがきれいであることは特にゲストから喜びのお声をもらっています。
リノベーションの他にも、自分だけが使う家ではなくゲストも一緒に使うという点で考えて設備を準備していく必要があります。一番大事なのはセキュリティー面だと思います。
ゲストにとっても、家主にとってもお互いが安心して民泊を行えるように、私の物件ではすべてのドアに鍵をかけられるようにしています。
【３】料金設定や規約の作成
物件が民泊として貸し出せる状態になったら、料金設定や利用規約などを作成していきましょう。この段階まで辿り着けられればオープンまであと少しです。
料金設定は、時期や近隣の宿泊施設の価格帯、部屋の広さ、その他の付加価値などを総合的に考えて設定していきます。
また、閑散期は少し割引して、長期休みや土日祝日などの繁忙期は逆に価格を高くすることが一般的です。
他にも、私は１週間以上の連泊をされる方には割引も行っています。７人の方に１泊づつ宿泊いただくよりも、１人の方に７泊してもらったほうがベッドメイキングや清掃が楽なので、連泊してもらえるように工夫するのも安定した運営をするためには有効です。
規約も重要です。チェックイン・チェックアウト時刻の設定や禁止事項などハウスルールを決めてゲストの方に予め伝えられるように準備しておきましょう。
海外からのゲストなど様々な文化、習慣、考え方をもった方々が利用するので、「こんなの書かなくても守ってくれるでしょ。常識だもん。」ということも一応明記しておくといいかもしれません。ただ、ルールがありすぎて堅苦しい印象を与えてしまうのも本意ではないので、私は現段階では物損が起きた場合とトイレとお風呂の使い方ぐらいにしています。
【４】民泊サイトへの登録
ゲストを受け入れる準備が整えばいよいよ集客です。
予約を集めるためには民泊サイトに登録していきましょう。
有名な民泊サイトとしては
- Airbnb
- Booking.com（ブッキングドットコム）
- Vrbo（旧・Homeaway）
- adoda（アゴダ）
- STAY JAPAN（ステイジャパン）
などが挙げられます。
複数の民泊サイトに登録することも可能です。
私は、民泊を始めて３ヶ月の現在はAirbnbのみ登録しています。
Airbnbのみに絞っている理由は主に３点です。
自分が旅行者としてAirbnbを使ったことがあるから
Airbnbのみである程度集客できているから
複数の予約サイトを管理しきれずダブルブッキングを起こすのが不安だから
です。
ひとまず、１サイトに登録して、予約状況を見ながら掲載サイトを増やしていくことがオススメです。
まとめ
今回は、【物件決定後編】ということで、民泊を行う物件が決まったら行うべきことについて、大まかな流れを説明しました。
「備えあれば憂いなし」ということでいいスタートを切るためにも、準備は余裕をもって行っていってください。とはいえ、やってみないと分からないことももちろんあります。ゲストが受け入れられるようになってからも、やりながら改善、進化させていくことも大事ですね。
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